La mitad de las viviendas españolas tendrán entre 60 y 90 años en 2030: la urgencia de rehabilitar

El parque de viviendas en España afronta un reto de gran envergadura. Según datos de la patronal de materiales para la edificación y rehabilitación, más de 10 millones de viviendas, es decir, más de la mitad del total en uso, tendrán entre 60 y 90 años a partir de 2030. Esto implica una obligación casi inmediata de movilizar reformas, rehabilitaciones y modernizaciones para garantizar condiciones de habitabilidad aceptables, eficiencia energética y accesibilidad en un parque que en muchos casos se construyó bajo criterios técnicos ya obsoletos.

Un parque envejecido que exige actuación

España cuenta con más de 26 millones de viviendas registradas; de ellas, una parte significativa se levantó entre las décadas de los años 60 y 80, lo que significa que en 2030 cumplirán las seis o siete décadas de vida. Este envejecimiento resulta especialmente preocupante si se considera que muchos edificios no cumplen con los estándares modernos en materia de aislamiento, eficiencia energética, accesibilidad o incluso seguridad estructural.

La patronal advierte de que el ritmo actual de rehabilitación —aproximadamente 27.000 viviendas al año— está muy por debajo de lo necesario para abordar este volumen creciente de edificios en riesgo de obsolescencia. Además, se estima que un porcentaje muy alto del parque tiene calificación energética deficiente (letra E, F o G), lo que agrava el problema tanto para los propietarios como para los inquilinos.

¿Por qué es clave actuar ahora?

Eficiencia energética y reducción de emisiones

Los edificios antiguos fueron diseñados bajo normativas laxas o inexistentes en materia de ahorro energético y emisiones de CO₂. Hoy, las regulaciones europeas obligan a que los edificios residenciales alcancen niveles mucho más exigentes en eficiencia hasta 2030 y 2033. Las viviendas que no se adapten podrían ver limitada su comercialización para alquiler o venta o requerir gastos elevados para ponerse al día.

Vida útil, seguridad y calidad de vivienda

Una vivienda de 60-90 años puede presentar problemas estructurales, de instalaciones o de habitabilidad que afectan directamente al bienestar de sus ocupantes. Ascensores sin adaptaciones, sin aislamiento térmico, con ventanas anticuadas o sistemas eléctricos obsoletos son ejemplos recurrentes. Por tanto, la rehabilitación es también una cuestión de calidad de vida, salud y seguridad.

Impacto en valor de mercado

Tanto para propietarios como para inversores, una vivienda que no cumple con criterios modernos puede perder valor o tener mayor dificultad para alquilarse o venderse. Una rehabilitación adecuada incrementa el valor del activo, reduce costes de mantenimiento y mejora la demanda. Además, la oferta de ayudas públicas o bonificaciones fiscales para rehabilitación energética y accesibilidad proporciona un incentivo claro para actuar.

Barreras que frenan la rehabilitación

Aunque el desafío está claramente definido, la evolución no es todo lo rápida que sería deseable. Existen varios obstáculos:

Financiación insuficiente: las ayudas públicas y las deducciones fiscales para rehabilitación aún van por detrás de lo necesario. Las líneas de incentivos están condicionadas a fondos europeos y podrían desaparecer o disminuir en los próximos años.
Mano de obra cualificada escasa: el sector de la construcción y rehabilitación sufre una falta de relevo generacional y de perfiles especializados en reformas energéticas o de accesibilidad, lo que encarece y ralentiza los procesos.
Complejidad normativa y permisos: muchos edificios antiguos están sujetos a comunidades de propietarios, normativa de conservación o zonas históricas, lo que puede ralentizar las intervenciones y encarecerlas.
Concienciación del propietario: muchos propietarios desconocen el alcance de las mejoras posibles, las ayudas disponibles o el retorno de la inversión que una rehabilitación bien planteada puede implicar.

¿Qué tipo de actuaciones deben priorizarse?

Para abordar esta urgencia, se deberían contemplar varios frentes de actuación:

Rehabilitación energética: mejora de aislamiento térmico, cambio de ventanas, instalación de sistemas de calefacción o climatización más eficientes, impulso de la energía solar o geotérmica.
Accesibilidad y movilidad: instalación de ascensores, rampas, adaptación para personas con movilidad reducida.
Mejora de instalaciones: renovación de redes eléctricas, de agua, de saneamiento; incremento de automatización o domótica para eficiencia.
Reforma de la envolvente e infraestructuras internas: reparación de fachadas, cubiertas, bajantes; revisión de estructuras o cimentaciones si procede.
Digitalización y mantenimiento predictivo: monitorización de consumos, uso de sensores IoT para anticipar averías, mantenimiento preventivo de comunidades de propietarios.

Beneficios esperados de actuar con urgencia

Reducción de costes de energía: los hogares rehabilitados consumen menos y reducen sus facturas, lo que mejora la calidad de vida y contribuye a la sostenibilidad.
Aumento del valor del inmueble: una vivienda declarada eficiente, accesible y bien mantenida se alquila o vende mejor.
Mayor demanda y menor vacancia: tanto para alquiler como para compra, los activos modernizados tienen más demanda por parte de inquilinos o compradores informados.
Cumplimiento normativo: anticiparse a las exigencias energéticas y de accesibilidad evita sanciones o incompatibilidades para la comercialización.
Impacto social y ambiental: renovar el parque edificatorio envejecido contribuye a los objetivos de neutralidad climática, mejora barrios y zonas consolidadas, evitando además el despoblamiento o degradación urbana.

Perspectiva estatal y acciones en marcha

El Gobierno de España ha incluido en sus planes la rehabilitación y regeneración urbana como bloques fundamentales dentro de los fondos de recuperación y en los próximos programas de vivienda. Las comunidades autónomas y ayuntamientos están activando líneas de subvención, bonificación de impuestos y financiación para edificios de más de 30 o 40 años. El reto es que el ritmo de actuación pase de decenas de miles de viviendas al año a varios cientos de miles, para poder hacer frente al volumen estimado antes de 2030.

Según algunas estimaciones, para cubrir el desfase actual y anticiparse al envejecimiento proyectado se necesitarían rehabilitar al menos 100.000-150.000 viviendas al año, algo que actualmente está lejos del objetivo marcado.